Conheça as principais diferenças entre as classes de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) e suas características
Investidores iniciantes frequentemente se deparam com uma variedade de opções ao explorar os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Os tipos de investimentos dessa classe disponíveis no mercado podem gerar confusão e, consequentemente, levar alguns investidores a evitar esses ativos.
No entanto, essa hesitação pode resultar na perda de oportunidades rentáveis de investimento, especialmente considerando o potencial de geração de lucro através de dividendos que os FIIs oferecem.
Para entender as diferenças entre os principais tipos de FIIs - de papel, de tijolo e híbridos - é importante saber o que é um FII. Um Fundo de Investimento Imobiliário é uma forma de investimento coletivo no mercado imobiliário.
Imagine um grupo de pessoas que juntam seu dinheiro para comprar imóveis ou investir em negócios relacionados a imóveis. Cada pessoa recebe uma parte desse investimento, chamada de cota.
Os lucros gerados pelos imóveis ou investimentos são distribuídos entre os participantes, de forma proporcional ao número de cotas que cada um possui. Essa estrutura permite que investidores participem do mercado imobiliário com valores menores do que seria necessário para comprar um imóvel inteiro, por exemplo.
Cada categoria possui características únicas que podem atender a diferentes objetivos de investimento e perfis de risco. Ao desmistificar essas diferenças, os investidores podem se sentir mais confiantes para incluir FIIs em suas carteiras, diversificando seus investimentos e potencialmente aumentando seus retornos a longo prazo.
FIIs de Papel
Em primeiro lugar, os FIIs de papel concentram seus investimentos em títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário. Esses fundos aplicam recursos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outros papéis relacionados ao mercado imobiliário.
Uma das principais vantagens dos FIIs de papel é a maior previsibilidade de rendimentos. Isso ocorre porque os títulos em que investem costumam ter rentabilidade atrelada a indicadores como CDI ou inflação. Além disso, esses fundos tendem a ser menos voláteis em comparação aos demais.
Por outro lado, os FIIs de papel não oferecem a valorização patrimonial que pode ocorrer com imóveis físicos. Além disso, em cenários de queda de juros, os rendimentos desses fundos podem diminuir, uma vez que estão ligados às taxas do mercado.
É importante ressaltar que os FIIs de papel exigem uma análise cuidadosa da qualidade dos títulos que compõem sua carteira, bem como da solidez financeira dos emissores desses títulos.
Alguns exemplos de FIIs de papel são: HGIC11 (HGI Créditos Imobiliários), BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário) e VGHF11 (Valora Hedge Fund).
FIIs de Tijolo
A segunda classe desse ativo são os FIIs de tijolo, que, como o nome sugere, investem diretamente em imóveis físicos. Esses fundos podem adquirir, construir ou alugar propriedades comerciais, como escritórios, galpões logísticos, shopping centers e outros tipos de empreendimentos.
Uma das principais vantagens dos FIIs de tijolo é o potencial de valorização patrimonial. À medida que os imóveis se valorizam, o valor das cotas do fundo tende a aumentar. Além disso, esses fundos oferecem a possibilidade de ganhos com a locação dos imóveis.
Contudo, os FIIs de tijolo estão mais expostos às flutuações do mercado imobiliário. Fatores como localização dos imóveis, qualidade dos inquilinos e condições econômicas podem impactar significativamente o desempenho desses fundos.
Outro ponto a considerar é que os FIIs de tijolo podem enfrentar períodos de vacância, ou seja, momentos em que os imóveis não estão alugados, o que pode afetar a distribuição de rendimentos aos cotistas.
Dentre seus representantes estão: BTLG11 (BTG Pactual Logística), HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) e KNIP11 (Kinea Índices de Preços).
FIIs Híbridos
A última categoria, de FIIs híbridos, combina características dos fundos de papel e de tijolo. Esses fundos investem tanto em títulos do mercado imobiliário quanto em imóveis físicos e buscam um equilíbrio entre as duas estratégias.
A principal vantagem dos FIIs híbridos é a diversificação. Ao mesclar investimentos em papéis e imóveis, esses fundos podem oferecer um perfil de risco-retorno mais equilibrado, o que pode reduzir a volatilidade e proporcionar rendimentos mais estáveis.
Os FIIs híbridos também permitem aos gestores ajustar a alocação entre papéis e imóveis de acordo com as condições de mercado. Isso pode resultar em uma gestão mais dinâmica e adaptável às diferentes fases do ciclo econômico.
No entanto, os FIIs híbridos exigem uma análise mais complexa por parte dos investidores. É necessário avaliar tanto a qualidade dos títulos quanto a dos imóveis que compõem o portfólio do fundo.
Seus exemplos incluem: IMOV11 (Navi Hedge Fund), SEQR11 (Sequóia III Renda Imobiliária) e SPXC11 (Spx Syn Crédito Imobiliário).
Melhor FII para a sua carteira
A escolha entre FIIs de papel, tijolo ou híbridos depende do perfil do investidor, seus objetivos e sua tolerância ao risco. Não existe um tipo de FII que seja universalmente melhor que os outros; cada um tem suas próprias vantagens e desafios.
Para ajudar na comparação, apresentamos a seguinte tabela resumindo as principais características de cada tipo de FII:
Característica | FII de Papel | FII de Tijolo | FII Híbrido |
Tipo de investimento | Títulos imobiliários | Imóveis físicos | Títulos e imóveis |
Potencial de valorização | Menor | Maior | Intermediário |
Previsibilidade de rendimentos | Maior | Menor | Intermediária |
Volatilidade | Menor | Maior | Intermediária |
Diversificação | Menor | Menor | Maior |
Tipo de perfil recomendado | Conservador | Moderado | Moderado / Arrojado |
Liquidez | Maior | Menor | Intermediária |
Sensibilidade à taxa de juros | Alta | Baixa | Moderada |
Ao investir em FIIs, é importante realizar uma análise minuciosa do fundo, considerando a qualidade dos ativos, a experiência da gestão e o histórico de desempenho. Para auxiliar nesse processo e ajudar você a alcançar seus objetivos financeiros, a Ipê Investimentos, uma assessoria vinculada à Necton - BTG Pactual, oferece uma equipe de especialistas dedicados. Nossos profissionais fornecem recomendações personalizadas baseadas na sua fase de vida e objetivos específicos, auxiliando na construção de uma carteira de investimentos resiliente e adaptada às suas necessidades particulares.
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